Уведомление о начале строительства: замена разрешению с 2019 года

С марта 2019 года правила индивидуального жилищного строительства претерпели значительные изменения: вместо традиционного разрешения на возведение дома требуется лишь уведомить местную администрацию. Если вы являетесь собственником земельного участка и планируете построить дом, пригодный для круглогодичного проживания и регистрации в нем — эта информация будет вам полезна.

Оглавление

1. Виды разрешённых к застройке территорий
2. Требуется ли разрешение на строительство?
3. Места подачи уведомления и необходимые бумаги
4. Форма уведомления о предстоящих работах
5. Схема планировки участка (СПОЗУ)
6. Поводы для отказа в строительстве после подачи заявления
7. Критерии капитальных объектов без необходимости получения разрешений
8. Что делать после завершения возведения дома
9. Как отправить уведомление через портал Госуслуг
10. Строительство хозяйственных сооружений: особенности
11. Расходы на оформление уведомления

1. Виды разрешённых к застройке территорий

Прежде всего определите категорию земель, которые вы владеете. Наиболее распространены участки под ИЖС или дачные территории. Если ваш участок относится к первому типу — переходите к следующему разделу.

Для дачников важно знать: термин «дачный участок» больше не используется с принятием закона №217-ФЗ. Теперь действуют два типа: садовые и огороднические земли. На садовых можно возводить как жилые, так и садовые дома; на огороднических — только нежилые хозяйственные постройки. Таким образом, если ваш участок находится в СНТ (садовом некоммерческом товариществе), строительство полноценного дома для постоянной прописки допустимо. А вот при наличии ОНТ — нет.

Участники СНТ должны быть особенно внимательны: бывает, что градостроительная документация города предусматривает развитие района именно в сторону вашего участка, а само СНТ имеет временный статус. В таких случаях возведение капитального жилья запрещено. Чтобы уточнить ситуацию, обратитесь в БТИ, местную юстицию или соответствующую градостроительную службу.

2. Требуется ли разрешение на строительство?

Вы уверены, что строительство возможно на вашей территории? Можно начинать работы?

Согласно закону N 340-ФЗ, вступившему в силу с 1 марта 2019 года, официальное разрешение уже не требуется. Однако необходимо направить два уведомления: одно до начала строительства, другое — после его завершения. После подачи первого заявления администрация обязана рассмотреть его в течение семи дней и сообщить о возможности проведения работ.

3. Куда подать уведомление и какие бумаги нужны

Подать уведомление можно тремя способами:

в многофункциональном центре (МФЦ);

через заказное письмо;

онлайн через портал Госуслуг (на данный момент доступен только для жителей Москвы и Московской области).

При подаче потребуются следующие документы:

документ, подтверждающий право собственности на землю;

паспорт заявителя;

заполненный бланк уведомления (подробнее далее).

Дополнительно, хотя это необязательно, рекомендуется приложить:

ГПЗУ (градостроительный план участка), действителен три года;

выписку из ПЗЗ (правил землепользования и застройки) вашего района.

Оба документа бесплатно выдают архитекторы районной службы по запросу — срок получения — до 30 дней.

4. Бланк уведомления о предстоящих строительных работах

Разберемся, где взять форму и как правильно ее заполнить.

Скачать официальный шаблон можно здесь. Он взят из приказа Минстроя №591/пр, Приложение №1.

Форма состоит из четырех разделов:

сведения об инвесторе;

данные о земельном участке;

характеристики объекта капитального строительства;

схематичное изображение будущего дома.

Информация об инвесторе

Если вы физическое лицо, в первом блоке нужно указать:

полное имя;

адрес регистрации;

серия и номер паспорта.

Для юридических лиц требуется:

наименование организации;

юридический адрес;

номер записи в ЕГРЮЛ;

ИНН.

Данные о земле

Здесь следует прописать:

кадастровый номер;

точное местоположение или описание территории;

документ о праве собственности;

если есть другие владельцы — ФИО, доля, свидетельство на право владения;

вид разрешенного использования (указывается в документах о праве).

Сведения об объекте капитального строительства

целевое назначение: «объект ИЖС» или «садовый дом»;

тип мероприятия: новостройка или реконструкция. При ремонте укажите кадастровый номер старого здания и подтверждающие права бумаги;

параметры будущего дома: этажность, высота, площадь застройки. В графе «Отступы» отметьте наличие схемы с отступами; при наличии исключений — укажите разрешающий документ;

архитектурное решение: если территория находится в историческом районе, приложите данные о типовом проекте.

Схематическое изображение

Пример чертежа можно скачать здесь.

5. Схема планировочной организации участка (СПОЗУ)

Чертёж СПОЗУ можно составить самостоятельно или заказать у специалистов. Учитывая стоимость услуг (от 5000 до 20 000 рублей), целесообразно потратить немного времени на самостоятельную работу. Нарисовать её можно от руки либо с помощью программ: Paint, Gimp, Photoshop, AutoCAD и др.

Первым шагом станет получение ГПЗУ. Его бесплатно выдают архитекторы района по запросу. Вот как он выглядит:

Из этого документа нужно скопировать чертеж. Если работаете в компьютерной среде — отсканируйте его в высоком качестве, очистите лишнее и дополните недостающие элементы.

Какие требования предъявляются к СПОЗУ?

Все нормативы указаны в приказе Минстроя №591/пр (список доступен для скачивания). Основные пункты:

Масштаб. Должен быть 1:500. При площади участка до 1 гектара — совпадает с масштабом ГПЗУ. Важно не потерять пропорции при печати. Если территория больше 1 га, масштаб ГПЗУ — 1:2000, значит, СПОЗУ нужно уменьшить в четыре раза.

Формат. Лист А3 или А4.

Графическая часть

границы земли (уже на чертеже);

все существующие капитальные постройки; если есть объекты под снос — выделите их особо;

проектируемый дом;

инженерные коммуникации;

подъезды к строениям;

охраняемые и санитарные зоны, береговые полосы, публичные сервитуты (обычно отсутствуют).

Каждый элемент должен быть обозначен и подписана. Укажите расстояния между заборами и соседними зданиями.

Текстовая информация

общая площадь участка;

площадь застройки (сумма всех капитальных сооружений, измеряется по внешнему периметру уровня цоколя, включая крыльцо, террасы, пространство под опорами);

процент застройки не более 20% от всей площади;

суммарная площадь этажей (включая мансарду и цоколь при высоте потолков свыше 2 метров), а также свободное пространство между маршами лестниц шириной более 1,5 м;

плотность застройки — отношение суммы площадей к площади земли, максимум 40%;

предельная высота зданий (учитываются шпили, башни, купола; антенны и громоотводы — нет);

этажность — количество надземных уровней.

Не забудьте подписать схему, указав кадастровый номер и адрес участка хотя бы до уровня населённого пункта и СНТ.

Примеры оформления:

(stroimmaster.ru)

6. Причины отказа в строительстве после подачи уведомления

Частые основания для отклонения заявки:

земля не принадлежит заявителю;

участок не относится к ИЖС или садовым землям;

в реестре Росреестра нет данных о границах.

На практике часто бывает, что ответ приходит позже семидневного срока — это считается согласием на начало работ. Если потом выяснится, что условия не соблюдены, дом могут снести за счёт государства, а вам возместят убытки. Такая мера предосторожности помогает чиновникам избежать ошибок.

Также возможны задержки из-за непонимания терминологии: по Земельному кодексу нельзя строить на сельхозугодьях. Однако некоторые сотрудники администрации применяют этот запрет и к другим категориям, хотя это противоречит законодательству.

Пока решения этой проблемы нет, но надеемся, ситуация улучшится со временем.

7. Требования к дому без необходимости разрешения

С 1 января 2019 года введены следующие ограничения:

не более трёх этажей выше уровня земли;

высота до 20 метров;

дом не делится на отдельные объекты недвижимости;

включает жилые комнаты и помещения для бытовых нужд.

Это означает: таунхаус или многоквартирный дом под уведомительную систему не подходят — его нельзя использовать для проживания нескольких семей. Если планируете превышение этих норм — потребуется стандартное разрешение.

Дополнительно необходимо соблюдать СНиПы (санитарно-технические правила). Нарушение может повлечь отказ в регистрации права собственности. Подробнее — в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях».

8. После завершения строительства

Когда работы окончены, нужно снова уведомить администрацию. Закон даёт десять лет на реализацию проекта. Если за это время вы не отправите уведомление об окончании — считается, что заявка не была подана.

В течение семи дней ваше обращение рассмотрят. Комиссия проверит соответствие дома установленным правилам.

Если дом имеет более трёх этажей или нарушен регламент — его могут обязать снести.

При полном соответствии все документы передадут в Росреестр. По итогу вы получите выписку из ЕГРН — процесс будет завершён.

9. Как подать уведомление через Госуслуги?

Для московских граждан и жителей Подмосковья доступна онлайн-подача. Перейдите по адресу https://uslugi.mosreg.ru/, откройте меню (три горизонтальные линии слева сверху):

Выберите раздел «Земля и стройка» → «Строительные работы» → «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС».

Укажите муниципалитет, к которому относится ваш участок.

Нажмите «Получить услугу».

В разделе «Подробная информация» выберите нужные параметры — например, категорию заявителя (физлицо, ИП, юридическое лицо). Нажмите «Заполнить форму», затем заполняйте поля по инструкции.

10. Строительство хозяйственных сооружений: особенности

Описанные выше процедуры касаются только капитальных жилых домов. Если вы хотите возвести баню, гараж, сарай или другую нежилую постройку — для этого не нужно разрешение, при условии, что она не используется для коммерческих целей.

11. Расходы на оформление уведомления

Формально подача бесплатна. При заказе помощи специалистов расходы могут составить до 20 000 рублей в зависимости от региона. Такие затраты повышают шансы на успешное прохождение проверки.

Источник